주택 취득세 계산법 2026: 세율표, 구간식, 중과, 생애최초 감면

기준일 2026-11-01 · 퇴근각

집을 사면 등기하기 전에 취득세를 냅니다. 고지서에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 세 줄이 같이 찍힙니다. 취득세는 가액과 주택 수로 세율이 정해지고, 나머지 둘은 그 위에 붙는 부가세입니다. 이 글은 개인이 주택을 매매로 사는 경우만 다룹니다. 신축 분양, 상속, 증여, 법인 취득은 세율이 다릅니다.

1. 표준세율은 가액 세 구간입니다

근거는 지방세법 제11조 제1항 제8호입니다. 세율은 가액 전체에 한 가지만 적용됩니다. 예를 들어 7억원 주택이라고 6억원까지 1%, 나머지 1억원에 따로 높은 세율을 곱하는 방식이 아닙니다.

2. 6억~9억 구간식 풀이

6억원을 넘고 9억원 이하이면 세율을 이렇게 구합니다.

세율(%) = 취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3, 이 값을 소수점 다섯째자리에서 반올림해 소수점 넷째자리까지 계산한 뒤 100으로 나눈 비율

7억원이면 7 ÷ 3 × 2 − 3 = 1.6667이고, 이를 100으로 나눈 0.016667을 넷째자리까지 반올림하면 0.0167, 즉 1.67%입니다. 취득세는 700,000,000원 × 1.67% = 11,690,000원입니다.

구간 경계에서는 세율이 끊기지 않고 이어집니다. 6억원에서 1%이고 1원 올라도 1.00%, 9억원에서 3.00%이고 1원 올라도 3%입니다. 그래서 가액이 오를수록 세율은 줄지 않고 천천히 올라갑니다. 다만 세율이 올라가는 만큼 가액 전체에 곱하므로, 6억원대 후반부터는 1억원 차이가 취득세 수백만원 차이로 나타납니다.

3. 다주택이면 중과됩니다

지방세법 제13조의2 제1항이 정한 세율입니다. 4%에 중과기준세율 2%의 2배를 더하면 8%, 4배를 더하면 12%입니다. 중과 대상이면 가액이 6억원 이하여도 8%나 12%이고 구간식은 쓰지 않습니다.

• 세는 방법: 주택 수는 이 집을 포함해 세대 전체가 가진 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수입니다(시행령 제28조의4). 상속받은 지 5년이 안 된 주택 등은 주택 수에서 빠지는 경우가 있어 실제 주택 수는 구청에서 확인해야 합니다.
• 일시적 2주택: 집 1채를 가진 세대가 이사, 학업, 취업, 직장 이전 같은 사유로 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에(이전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년 안에) 이전 집을 처분하면 새 집은 중과하지 않습니다(시행령 제28조의5, 2026-09-30 개정).
• 조정대상지역: 국토교통부가 지정합니다. 2026-11-01 현재 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남(2025-10 발표)에 더해 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리(2026-07-01 지정)가 확인됩니다. 이후 변경이 있을 수 있으니 사려는 집의 지정 여부는 국토교통부 공고에서 확인하십시오. 지정 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다(제13조의2 제4항).

4. 지방교육세와 농어촌특별세

지방교육세는 표준세율 주택이면 취득세율에 50%를 곱한 세율로 산출한 금액의 20%라서 결국 취득세율의 10분의 1입니다. 중과 대상이면 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 2%로 산출한 금액의 20%, 즉 가액의 0.4%입니다(지방세법 제151조 제1항 제1호). 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 놓고 산출한 취득세액의 10%이고, 중과 가산분이 포함돼 0.2%, 0.6%, 1.0%가 됩니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호).

주거전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모 주택은 농어촌특별세가 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 시행령 제4조 제5항). 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지입니다(주택법 제2조 제6호). 85㎡는 공급면적이 아니라 전용면적입니다.

5. 생애최초 주택 구입 감면

본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고, 거주할 목적으로 12억원 이하 주택을 매매로 사면 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면합니다(지방세특례제한법 제36조의3). 소득 요건은 조문에 없습니다.

• 한도 200만원: 취득세 산출세액이 200만원 이하이면 전액 면제, 넘으면 200만원을 뺍니다. 4억원 주택은 취득세 산출세액이 4,000,000원이므로 2,000,000원을 빼고 2,000,000원을 냅니다.
• 한도 300만원: 전용 60㎡ 이하이고 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외), 도시형 생활주택, 다가구주택의 60㎡ 이하 호수, 또는 인구감소지역 주택입니다. 3억원 다세대 주택은 산출세액 3,000,000원이 전액 면제됩니다.
• 사후관리: 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 다른 용도(임대 포함)로 쓰면 감면한 취득세를 추징합니다. 둘 이상이 함께 사면 한도는 총액입니다. 미성년자는 제외합니다.
• 이 감면을 받으면 다주택 중과세율은 적용하지 않습니다.

감면이 지방교육세와 농어촌특별세에 어떻게 반영되는지는 공식 근거를 확인하지 못했습니다. 계산기는 감면액을 취득세에서만 빼고 지방교육세는 감면 전 산출액으로 보여 주며, 85㎡를 넘는 주택에서 감면을 받을 때의 농어촌특별세는 계산하지 않습니다. 실제 고지액은 위택스 모의계산이나 관할 구청에서 확인하십시오.

6. 예시 세 가지

첫 번째는 6억원 이하 1% 구간이라 계산이 단순합니다. 두 번째는 구간식 사례로 세율이 1.67%이고, 전용 101㎡라 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 세 번째는 같은 10억원 집이 조정대상지역 2주택이면 8,400만원, 일시적 2주택 요건을 채워 중과를 피하면 3,300만원이어서 5,100만원 차이가 납니다. 처분 기한을 놓치면 중과 대상이 되므로 기한을 미리 확인해야 합니다.

모든 금액은 항목마다 1원 미만을 버린 값이고, 실제 고지서는 단위 처리로 조금 다를 수 있습니다.

출처

• 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) 제1항 제8호, 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과), 제151조(지방교육세 과세표준과 세율), 제6조 제19호(중과기준세율)
• 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법), 제28조의5(일시적 2주택)
• 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율), 제4조(비과세), 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호(국민주택규모)
• 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)
• 조정대상지역: 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정(국토교통부, 2025-10), 동탄·기흥·구리 투기과열지구·조정대상지역 지정(국토교통부, 2026-06-30)
• 법령은 법제처 국가법령정보센터 현행본, 2026-11-01 조회. 항목별 값과 조회일: 계산 기준과 출처

이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이고 세무 자문이 아닙니다. 주택 수 산정 예외, 지정 지역 변경, 지방자치단체의 확인에 따라 실제 세액이 다를 수 있습니다. 신고 전에 위택스 모의계산이나 관할 시·군·구청에서 확인하십시오.